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一個消息傳來,開發商擔心的事情還是發生了!剛需買房不再難?

2019-11-12 13:19:40

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原標題:一個消息傳來,開發商擔心的事情還是發生了!剛需買房不再難?

當下樓市,開發商最不愿見到的是什么?很多人認為是房地產調控持續加碼,其實不然,房地產調控持續加碼已經成為當下樓市最常見的政策,已經沒有過分探討的余地。面對房子難出售的局面,開發商最不愿意見到的,其實是房價“禁跌令”。

01.房價熱度不再,開發商打折銷售來臨。

根據中國指數研究院11月份發布的最新房價數據來看,2019年10月,中國100個監測城市新建商品房平均房價為15073元/平米,環比9月份上漲大約0.15%,雖然仍然呈現出上漲態勢,但是漲幅進一步收窄0.16個百分點,這已經是百城房價三個月持續收窄。在這100個城市中,10月份有62個城市房價環比呈現上漲態勢,有32個城市房價環比下跌,有6個城市與上月漲跌基本持平。

曼谷市容在商業區附近的晚上時間

與房價走勢平穩相對應的是另外幾組數據,一方面從4月份以來,房地產市場的按揭貸款利率持續上浮至今,特別是從10月8日開始的央行房貸利率新政實施后,更多城市利率微漲,讓樓市本來買房成本就增加的情況進一步加劇,剛需購房者也感受到了一定買房壓力。

另一方面,不管是央行還是各大城市地方銀行,持續對房地產貸款政策收緊,在2019年的2次定向降準和普降準政策下,雖然釋放了萬億現金,但是基本沒有直接流向樓市的渠道,央行一再聲明這些錢主要是針對中小企業資金需求,樓市盤活無望。購房者買房成本加大、開發商融資難之下,商品房銷售并不理想,所以我們才見到了從8月份開始不少開發商相繼掀起了打折促銷潮,這么早就開始全員促銷活動,這在近些年都是首次出現。

房地產其實是一個高周轉、高負債的行業,一方面購房者需要運用銀行按揭貸款買房、另一方面開發商需要銀行貸款開發投資,當房子不易出售的時候,開發商自然面臨著巨大的資金缺口。房子容易建造,但是面對難以出售的市場環境,打折、降價、促銷似乎是必然的選擇?!跋拗平祪r”讓房企的這種念頭打消了。

02.樓市“新禁令”消息傳來,開發商擔心的一幕還是發生了。

何為禁跌令?這其實是房地產調控的手段之一,是房地產管理部門通過發布相關通知、公告等形式的文件,通過一定的方式約束房地產企業降價幅度的行為。在歷史上,限跌令有多種表現形式,例如通過房地產協會出臺的紅頭文件,讓主要房企達成一致性意見,約定最低的降價區間?;蛘叱鞘蟹抗芫职l布《通知》,規定房企發著銷售的最大底限。還有對于已經降價較大、超出一定幅度的房企進行約談要求拉回房價水平等。

建筑起重機鳥瞰圖

不管是哪一種禁止房價下跌的情形,都指向一個點:房價下跌不能超過一定的限度。至于這個降價限度是多少,每個時期都有不同的定義。不過根據《中國房地產報》近日發布的一則消息,馬鞍山市房管局發布《關于做好商品房銷售管理工作的通知》出臺了2019年第一個全國新的“房價限跌令”。其中明確規定,商品房的實際出售價格,不能高于備案價格,但是降幅也不能低于備案價的10%。

對于開發商新房實際出售房價,做出了最高限制的同時,也做出了最低的限制。前者很好了解,對房價做出最高限制,這是一直以來房地產調控的初衷和目標之一。在我國的房地產發展史上,房價上漲是常態化表現形式,根據社科院數據顯示,截止2018年末,中國房價收入比已經達到9.3:1,一線城市房價收入比遠遠不止這個水平,大都在1-20之間,遠遠超出了一般國際房價收入比平均水平。所以,限制房價過快上漲成為了調控的重要任務。

不過,禁跌令也是房地產調控的重要手段之一,目的是防范房價過快下跌,但是這也是當下開發商最擔心的事情,面對商品房難以出售的局面,打折促銷是最好的辦法,如果不讓房價下跌,這就讓開發商顯得極為尷尬了。

橫濱市

03.新禁令下,恭喜無房人,今后剛需買房不再難?

最后說說剛需該不該買房的問題,首先說下買房信心問題,我們就拿最近的一次房價變動來說,這一波房地產調控其實始于2016年底,當全國各大城市(包括三四線城市)的房價振臂高呼的時候,國家一聲令下,房住不炒振聾發聵。各大城市紛紛加碼調控政策,有的城市壯士斷腕、有的城市冰封樓市,不過政策對于樓市的影響往往是通過信心傳遞的,雖然2016年-2017年政策在變嚴,但是樓市信心依然不減,所以我們看到了五花八門的買房套路:搖號、落戶、人才大戰等等。

到了2018年下半年,樓市中的買房信心一點點被政策磨平,從廈門開始曝出8折銷售,于是這種沉淀已久的房價下跌潮蔓延開來,從沿海傳遞到內地??梢赃@么形容,從2018年10月到12月,整個樓市都彌漫在一片下跌氣氛當中,就連人民日報也撰文《樓市不會進入冬天,而是有望迎來新的春天》以正視聽,批評鼓吹房價下跌的聲音。

很有效,隨著個別城市再度開開放限購,從2019年2月開始,樓市再度回暖,金三銀四到來之后,調控再度加碼,于是2019年就被打上了“平穩”的烙印。4月-10月,不管是房地產開發投資還是房地產銷售面積、房價、土拍市場等無不平平淡淡走過。樓市預期中,平穩成為了絕對性的存在。這個剛剛符合住建部“穩預期”的目標。

一方面開發商準備打折促銷,另一方面“禁跌”,這是地方與調控大局的一個周旋,在這其中,其實利好的是剛需和無房人,應該看到房價有下跌的空間,但是跌幅不應該過大,未來房價應該會在確保房價平穩的基礎上平穩漲跌,所以無房人可以擇機而動、趁著打折契機及時入手,說不定能買到物美價廉的好房子。

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